冯仑，中国著名企业家，万通集团创始人，御风资本（F&E）董事长，拥有近二十年的在美国投资经验。

　　3月18日，在由世贸通财富俱乐部主办、世贸通移民集团承办的“2017美国投资高峰论坛”上，冯仑分享了他的对中国企业家如何在美国投资的看法。以下为世贸通独家整理的现场演讲分享。

　　演讲:冯仑 万通集团创始人、御风资本（F&E）董事长

　　本文由世贸通财富俱乐部秘书处根据冯仑演讲录音整理。

　　各位来宾，各位朋友大家好，非常高兴能在这里与大家一起探讨投资美国，特别是投资美国房地产的相关内容。

　　我个人在房地产领域有一些经验与体会。也有一些奇妙的经历，就在一年以前，有一天，突然一个中国特别著名的企业老板打电话给我，他说:“我要在纽约买一个大楼，就在世贸中心新建一号楼隔壁不远，以前洛克菲勒的一个楼，你觉得现在买合不合适？”他目的是向我了解一下情况，因为他知道我在过去20年，有将近70次去美国，特别有50次左右是在纽约。

　　我跟他讲在美国买一栋大楼实际上是比较慢的一个事情，不像是在中国按一平米算一下多少钱就可以，在美国买房的文件要大概很厚一本书。我曾经在夏成看一个物业，当时Donald Trump建筑要出售，所有文件有很厚一本书，从每一个结构，每根水管，甚至每个螺丝都要讲清楚。所以我让他不要着急，结果后来，我跟他一起在华盛顿开会时，他偷偷告诉我已经签约了，后来我们去看了下，就是复星买的一个大楼。所以说中国人投资美国房地产就是这么快。

　　三个月前，我在纽约，大家知道现在微信朋友圈消息传播特别快，你只要问谁在美国谁在纽约，就会有很多人回应。结果，我有个朋友是我们以前的业主，在大陆买过我们房子的，他联系到我，说他要买房子，让我帮他看房子。我说:“买房子有经纪人，我可以陪你去看”。后来，他在美国出差三天看了四五处房，就定了一个将近1000万美金的单位，这也是一个个人在美国买房的例子。也就是说，最近这一段时间，在美国投资房地产，已经成为中国无论是个人或机构投资房地产的一个重要目标，那么现在回过头看这20年，有四个问题其实跟房地产投资非常相关。

　　   那就是投什么、谁在投、怎么投、结果怎样，四个方面。

　　   投什么？

　　从今天的角度看，除了在美国极少数的物业形式，如火葬场、监狱、主题公园没有投之外，大部分领域中国投资者都有投。

　　最初是比较小的住宅单位，现在是整栋的住宅开发，甚至是成百上千单位的社区开发，这种开发已经是中国地产商在美国投资的主要形式，比如绿地，在纽约边上有一个非常大的项目，就是把中国经验搬过去在美国投资。

　　还有，投资写字楼。比如:复星、搜狐在纽约投资的一个大的办公楼；中国还有其他大的机构在洛杉矶都有买办公楼。

　　另外，还有投资酒店的，也有很多人投资物流仓储、投资大型综合建筑的。这些投资已经遍布各种各样的物业形式，而不仅仅是早期的住宅单位。

　　从个人来说，投资住宅的比较多；但是从机构来说，投资非常全面。目前，投资范围非常广，涉及到美国各行各业包括购物中心、学生公寓、度假设施等。

　　所以，投什么已经无法回答。投一切。

　　   谁在投？

　　   央企是巨大项目的投资主流，包括跟很多房地产相关的配套设施，这都是央企在投，除了美国，英国也是这样的。比如:中投是一家重要的投资机构，他们在美国收购一些现成的办公楼，还有包括中介及一些大型机构。

　　其次，是民间大型机构，包括以下四类:

　　一类:开发类企业。最有代表性的是万科。万科是全球最大的住宅公司，一年交促客户20万套，美国曾经销量第一的是Pulte Homes公司,曾经卖出超过10万套，万科在美国现在有将近10个项目在做，且销量非常好。

　　二类是:绿地等一些国内规模小的开发商。

　　三类是:金融机构在投。比如:最近我朋友在夏威夷买了一片地，因为旗下的保险公司在美国收购了一家保险机构，然后就在美国夏威夷买了这么一大片地。这些金融机构是中国在美国投资房地产相当大的民间经济机构。

　　四类是:私人投资。投资者出于四种目的:孩子上学；度假需求；资产配置；特殊目的需求。特殊需求的，如:某一个专员拿了一些不该拿的钱要把它藏起来，也可能是在境外买房子，这些人也是海外投资房地产的重要来源。但今后不行了，因为美中要交换信息，另外国内会交换财产，所以这个不会再是投资房地产的主要目的。

　　   居民老百姓仍然是投资房地产的一个巨大群体，每年通过移民的方式，私人银行的方式，还有置业顾问等多种渠道，在美国投资不动产。

　　   怎么投？

　　首先，从开发角度来说，美国人完全不知道中国人是怎么投资的。

　　在大概两年以前，记得是王健林董事长刚刚收购了AMC不久的时候，卖给他的公司是一个基金，其实是一个基金的资产，还有一个资产是一个房地产，所以我到纽约以后，这个房地产老板带我去看一块地。当时我们租了一架飞机，从纽约飞出去大概一小时，好大一块地，看完后，我们提出一个方案，现在坐火车加开车，大概需要1小时40分钟，我要修一条像北京到天津那样的轨道，把这个距离变成30分钟，这样对于纽约的人来说，比从新泽西过来还要方便，但房价比新泽西还便宜，仅是纽约的三分之一。最后他只讲了一个结论:美国对于这种这么大项目建设的经验，时代已经过去了，他们完全不知道怎么做。要建一个超过两万人这么大的社区，还要这么快，这件事就交给中国人了。

　　但后面这件事完全做不了，因为美国人完全跟中国人相反，我花了10万美元找交通公司做了一个咨询报告，研究这条路怎么缩短30分钟，结果交给我的报告是只省4分钟时间。为什么呢？因为美国认为没有人怎么修路？而中国人认为先修路，就会有人，这就是中国人的开发观念。咨询公司告诉我，在美国如果没有人，政府不可能会通过这个修路计划，我以为是钱的问题，我去中国进出口银行询问，如果需要20亿美金可以吗？他们说钱不是问题。但美国合作人说不可能，通不过议案，就只能是优化一下现有的交通节省4分钟。

　　所以说怎么投资美国房地产？中国的经验在美国确实遇到很大挑战。正因为如此，现在，做开发的公司到美国做房地产采取了另外的方法，如万科在美国和Tishman、汉斯合作，然后按照美国的开发模式在旧金山、纽约来做房地产。

　　美国的开发商分为三类:第一类，是传统私人家族开发商。这一类跟我们国内私人家族比较像，就是有钱买地慢慢盖楼，再出租。第二类，如在美国上市的rice等一些开发机构。rice基本是买一些有租赁的，租金很好的一些物业，然后上市。第三类，收费开发商。这些人自己出钱很少，但本事很大，像Related,Donald Trump,他们不出钱，有品牌，但他们能把项目开发好，你要额外付一些费用，他们可能在融资上帮你。最后他们在建设上要你出钱，销售上分成，在资产处理有分账，但你什么都不用管，只要出钱。比如:万科和Tishman，就是这样做的，他们一人一半股份，但所有管理权都交给Tishman，他收融资费、建设费、资产管理费，这个方式很顺利，所以万科在美国做了一个很好的榜样。

　　   在美国做生意，不能用中国开发商的经验去做。美中两国是地球的两端，所有的事情都是反着的。就拿一个中国传统来说，比如，纽约人开晚会，女士要穿礼服露肩膀。中国叫非礼，美国叫礼服。这是完全不同的文化和方法。所以万科可以成功，星源地产也很成功，因为他们用了大量美国当地开发团队来做。

　　第二类是:基金投资方法，包括EB5方法、私募。

　　第三类是:纯金融投资。也是纯财务性投资，买优质物业，出租率非常高。

　　第四类是:复星的投资方法，就是买一个旧的物业，经营，出租，再重新改造再出租，是一个长的路径。在美国做这样大型高端写字楼，不是绿色概念很难招租，里面要经营的商业、俱乐部等，都要重新规划，是一个大项目。这种方式复星运作的很好，原因是用对了美国当地团队。

　　第五类是:买地。一些企业家去买地，如高尔夫球场。美国的地有永久使用权，“永久”二字，对中国人充满了吸引力，充满了向往。所以在这种情况下，中国有大量的人在美国买地，这些地也不一定能建房地产，但未来有可能改变。

　　总之，怎么投，除了央企，他们是属于钱多，闭着眼睛大胆投，怎么投都是投；民营投资有很多投法外，但总体来说，一定要跟本地的企业、本地的团队、本地的规则，很好的结合，而且要按照本地方法去做。就像我第一次见到世贸7号楼的老板，我们一起吃饭，最后我们达成一致:用中国方式吃饭，用纽约方式做生意。

　　其实怎么投资纽约，投资美国，只能是吃中餐，做美国生意，按美国方式做生意，最后才能获得法律保护，获得预期的投资收益。

　　   结果怎样？

　　纵观20年以来发生的各种各样的变化，中国在美投资的结果是:春节过年这些朋友最多的地方已经不再是北京、三亚，而是在纽约、东京、伦敦这些地方，因为他们都投了不动产，所以下一轮看投资的结果，就看过年的时候，用微信呼一下，哪里人多，那个地方就能赚钱，大家去那投资就没错。这个地方现在显然纽约排第一，加州第二，还有洛杉矶、旧金山、波士顿、西雅图、夏威夷等地方。就是在通讯集中地看，哪里出现的人多，那个地方第一能挣钱，第二挣到钱，第三还想挣钱的人都在那儿。

　　今天，我们从这里开始，世贸通给我们打开新的窗户，让我们知道川普总统有三件事情吸引我们过去投资美国:第一减税、第二简化监管、第三加强基建。美国基础设施有很大的空间，在100年以前，美国基础设施比中国好太多，但近几十年，美国忽视了基础设施，重视了科技创新。因此基础设施需要加强，这对中国投资者来说是一个机会。按中国式思维，基础设施到位了，房地产就会好点。

　　我认为，未来我们有很多机会投资美国房地产，而且无论是哪种方式，只要你吃中国饭，按纽约方式做事，用美国方式做生意，你就一定会达到你的预期，成为一个聪明的投资者。谢谢大家！

　　由世贸通财富俱乐部主办，世贸通移民集团、世贸通北京公司、世贸通上海公司承办的“2017海外投资高峰论坛”将于6月17日、18日分别在北京、上海举行。届时，众多外国政要、中外著名投资专家、财富管理专家、经济学家、商界知名企业家、税务专家、欧盟国家投资局负责人、欧盟国家商务参赞、跨国银行高管等上千位高资产专业人士齐聚一堂，巅峰对话，为您海外投资指点迷津。

　　   【温馨提示】此次论坛不仅汇集了万通集团创始人、御风资本（F&E）董事长、世贸通财富俱乐部主席及投资委员会主席冯仑先生、美国著名亿万富豪俱乐部成员豪尔先生，以及众多海内外经济学家、全球知名地产专家、投资专家等顶级重磅嘉宾阵容，共话海外投资新途径，更有欧盟国家投资局负责人、欧盟国家商务参赞等外国政要，与您分享海外投资的现状与最新趋势。