近日，iCross Fund官方宣布，美元余额宝系列14号与15号产品已经正式上线，并在三天之内销售一空。这也是继美元余额宝系列11号和12号美元理财产品之后，又一次在短时间内完成项目融资。

　　美元余额宝14号产品为过桥贷款，融资额度为$350万美元，起投5万美元，年化固定利息为7%，期限为12-18个月。项目借款方提供第一顺位地产抵押及股权质押。项目LTV比值安全，为42.2%。 14号产品的融资额度为$350。

　　投资总结

　　美元余额宝14号$350万美元的过桥贷款，将提供?一家纽约本土开发商，用于纽约市皇后区一块土地购买及前期开发支出。地块面积为12,662平方英尺，成交价格为$830万美元。开发商计划拆除现有地上建筑，建造一栋7层商住混合公寓。项目建筑总楼面面积(Gross Floor Area)为78,056平方英尺，算入容积率的楼面面积 (Zoning Floor Area)为 58,587平方英尺。含一楼商铺、二楼CommunityFacility以及3-6层50套出租型公寓，该楼宇另含有59个底楼停车位。

　　14号项目位于纽约皇后区Astoria，毗邻东河，眺望对岸的曼哈顿中城，地铁10分钟即可到达时代广场、中央公园、洛克菲勒中心等曼哈顿地标建筑，交通便利；近在咫尺的曼哈顿，宏伟景观尽收眼底。紧张一天的曼哈顿上班族生活，下班回到这里，感受到的是一个多民族融合的文化氛围，环境安逸舒适，配套设施齐全，街区氛围热情友好。无需身临曼哈顿，就可以品尝到世界各地的美食，享受热闹丰富的城市生活。如此优越的地理位置，使得Astoria有望成为第二个长岛市，公寓楼的租金价格节节攀升，因此受到越来越多开发商的青睐，在保留原有文化氛围基础上进行改造。

　　纽约著名地产开发集团Durst Organization正是出于这种考虑，在沿河开发的哈莱角1号项目，包括7座豪华公寓楼2400套出租公寓，总投资高达15亿美元，总占地面积250万平方英尺。该项目已于2016年初动工，第一座建筑已封顶。项目建成后，将为周围社区注入新鲜血液，全新超市、公园和学校纷纷进驻，大大改观社区环境和精神面貌，加快配套设施的成熟步伐，为该地区增添朝气蓬勃的现代气息。高楼耸立的宏伟气势，与对岸曼哈顿之伟岸挺拔息息呼应。

　　14号项目将于10月下旬土地过户，正在进行项目图纸规划及其他前期开发准备工作。本项目期限为12-18个月，投资人固定年回报7%（单利），利息按季发放。该项目为过桥贷款，在贷款期限内，开发商会用自有资金偿还iCross投资本金。

　　项目亮点

　　第一顺位土地抵押、开发商股权质押以及股东个人资产担保

　　美元余额宝14号项目贷款拥有该土地第一顺位抵押，同时将签署开发商股权质押文件并在纽约州进行登记。充分的抵押物 ，为项目提供了多层的安全保障。

　　较低的贷款与土地价值 (LTC) 比例

　　美元余额宝14号贷款金额为$350万美元，开发商土地购买价格为$830万美元，贷款金额与土地购买价格比值（LTC）为42.2%。一旦借款方违约，iCross将可以启动法律流程，以第一顺位的抵押位置获得清算补偿，低的LTC比值，为投资人的本金和利息返还提供了充分保障。

　　6个月预付利息

　　借款人预付6个月的利息，之后按月付息，投资人利息收益得到很好的保障。

　　国际投资人无需支付美国收入税

　　按照美国联邦税法规定，国际投资人的利息收入无需交纳美国个人收入税。

　　地产概览

　　该项目现处于开发前期准备阶段，进行项目图纸规划等工作。项目预计总开发成本约$3,300万美元。 项目建成后的收入及支出情况如下表:

　　按照项目所在区域市场价格进行测算，项目的NOI预计可达$174万美元，现金流稳定后的大楼市场价值可达$3,800万美元以上，收益空间稳定。

　　市场概览

　　位于纽约皇后区西北角的Astoria，临近东河，有常住人口约79,000人，是一个多民族文化交汇地区，当地居民49%白人，16%亚裔和26%西裔。这里街区氛围热情友好，生活环境成熟，配套设施齐全。

　　Astoria东河沿岸又被称为Old Astoria区域，南北方向从Broadway延伸至Astoria Park, 东西方向自21街伸至东河岸。这里是纽约政府皇后区滨水区域规划的重点之一，被地产界赋予了一个名称叫 "Westoria"。这里不仅是小资生活爱好者的福地，便利的交通也使小镇焕发活力和繁荣景象:这里乘坐地铁10分钟可达曼哈顿时代广场；开车20分钟直达肯尼迪机场和拉瓜迪机场。

　　受益于纽约市政府的大规模改造，纽约渡轮新开辟的Astoria航线已于今年8月底正式启动 —— 该航线途经罗斯福岛、长岛市和东34街，最后抵达华尔街。当地居民出行至曼哈顿可谓四通八达，方便至极。以轮渡出行的新型交通，也让当地居民享受到“威尼斯”式的生活方式，从此与“东河”灵气之水结下不解之缘。

　　纽约皇后区著名地产公司“摩登空间”(Modern Spaces)2016年第四季度报告显示，Astoria的房地产市场有强劲的发展势头，每平方英尺的价格季度增长幅度高居11%。成交(closed)价每平方英尺平均涨到971元，平均成交房价83万美元。临区的长岛市 (Long Island City)市场价已从前两年的类似单价，涨到目前1150-1200美元/平方英尺，所以开发商和地产公司认为这里未来具有一定的市场升值空间。

　　综述以上，本项目将适用于有短期流动资金的投资人，在资金闲置情况下获取固定年利息7%，周期1-1.5年，第一顺位地产抵押和股权质押，LTV比值仅42.2%，处于安全稳妥范围。