一、核心观点

事件：国新办举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。

降息和存量按揭利率调整，降低居民信贷成本、促进消费：央行宣布下调7天逆回购利率20BP至1.5%，引导LPR下行。假设1年期、5年期LPR下行20BP，我们测算降息预计降低上市银行资产端收益率12BP。与此同时，居民存量房贷利率下调50BP，有助于缓解存量和增量利率差距过大问题，为居民节约利息支出，利好消费。经测算，存量按揭利率约为4.13%，与新发放按揭贷款利率仍有较大差距。调整后将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元，叠加存量利率下行后早偿率下降，预计首年释放约6043.5亿元资金用于消费，带动社零总额提升约1.93%。

降准和存款挂牌利率调降配套措施将接续出台，有望稳定息差：央行表示将下调存款准备金率50BP，向市场提供长期流动性约1万亿。经测算，本次降准预计提高上市银行2025年净息差1.92BP，而降息和存量按揭利率下调预计影响息差-18.29BP；上述调整综合影响息差-16.37BP；测算存款付息率下降约22.57BP能够对冲上述负面影响。潘功胜行长表示，本次政策利率调降后，存款利率将随之下行20-25BP，与我们测算结果一致，基本能够实现有效对冲，本轮利率调整对银行息差影响整体偏中性。

资产质量有望改善，核心一级资本补充措施可期：会议加大金融支持房地产力度，宣布统一房贷最低首付比例降至15%；将2022年《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》和经营性物业贷新规延期至2026年底；将保障性住房再贷款中的央行出资比例由60%提高至100%等。居民购房门槛降低，利于销量企稳，商品房去库存加快，房企流动性有望改善，截至2024年8月，商品房销售面积同比继续下降18%，房地产信用债违约率仍处于14%的行业较高水平。降低存量按揭利率节约居民利息支出，还款能力将实现改善，利好零售端风险下降。截至2024H1，上市银行对公房地产、个人贷款不良率分别为3.27%、1.35%，本次政策加码将带来积极影响。会议还提出要增加六大行核心一级资本，主要针对减费让利、息差收窄、留存利润补充资本效果减弱等问题。截至2024Q2，国有大行核心一级资本充足率为11.77%。除了稳息差、保持合理利润之外，我们认为后续增加核心一级资本的方式会逐步转向外源式补充和财政结合。目前常见的方式包括再融资和可转债转股，考虑到银行目前均处于破净状态，市场化融资面临制约。结合历史经验，不排除通过发行特别国债并由财政部注资、股东增资、外汇储备注资等方式进行增资。

二、投资建议

降息和存量房贷利率下调降低居民信贷成本，与扩内需、促消费导向一致。降准释放流动性，存款利率将配合LPR下行实现对冲，银行息差受影响偏中性。金融支持房地产加码，利好银行资产质量改善。大行资本压力有望缓解。在当前资产荒的环境下，我们继续看好银行板块红利价值，维持推荐评级。个股方面，推荐工商银行（601398）、建设银行（601939）、邮储银行（601658）、江苏银行（600919）、常熟银行（601128）。

三、风险提示

经济增长低于预期导致资产质量恶化的风险，利率持续下行导致NIM承压的风险；规模导向弱化导致扩表和营收增速放缓的风险。

地产：供需两端全面发力，政策空间再打开——9月24日央行政策点评 

一、核心观点

事件：2024年9月24日，国新办举行新闻发布会，央行、金管局、证监会等部门介绍金融支持经济高质量发展有关情况。央行会同金融监管总局出台五项房地产金融的政策。

集中出台政策全方位支持房地产行业。2024年9月24日，央行会同金融监管总局出台五项房地产金融的新政策：引导银行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长两项房地产金融政策文件的期限、优化保障性住房再贷款政策、支持收购房企存量土地。如上5条新政分别针对楼市存量市场、楼市需求侧、楼市供给侧、楼市库存侧以及房企存量土地给予支持。

存量：降低居民房贷压力。央行提到引导银行降低存量房贷利率，至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，央行预计此次降存量房贷利率有望惠及5000万户家庭，平均每年减少家庭的利息支出总数约为1500亿元左右，或将提高居民房贷外的可支配收入，有助于扩大居民端的消费和投资，间接维护房地产市场的平稳健康发展。

增量：持续支持改善性购房需求。央行提到，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。此前，517政策下，首套房和二套房的首付比例最低分别为15%、25%，此次将首套房和二套房的最低首付比例统一调整为15%，主要降低二套购房者的购房门槛，改善性住房需求得到进一步的支持。目前，四个一线城市的二套房首付比例分别为北京35%（五环以外30%）、上海35%（部分区域30%）、广州25%、深圳30%。在因城施策的背景下，部分高能级城市的改善性需求有望释放。在目前的政策下，若房企加大推盘和去化力度，楼市整体成交或将得到有效提振。

供给：持续支持房地产行业。此前央行曾出台“金融16条”和经营性物业贷款的相关政策。此次将两个政策的到期日期由2024年12月31日延续到2026年12月31日。金融16条主要从融资、保交楼等方面支持房地产市场平稳健康发展；经营性物业贷政策主要针对房企融资端予以支持。我们认为，此次延长政策到期日表明央行和金融监管总局对房地产行业的持续支持。

库存：加快推动收储去化。央行将保障性住房再贷款中央行出资的比例由60%提高到100%。5月17日，央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。此前央行的出资比例为60%，即商业银行发放贷款中的60%来自央行；此次将央行出资比例提高至100%后，商业银行发放贷款中的100%来自央行。因此，收购资金的成本有望进一步降低，收购主体的收购意愿或将提高，商品房的收储去库存进程有望加快。

土地：房企土地收购政策空间打开。央行和金融监管总局将研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，必要的时候也可以由央行提供再贷款支持。土地是房企表内重要的存量资产之一，若出台市场化收购房企土地的政策并提供相应的货币支持，房企的存量土地资产有望得到盘活，房企的资金压力有望得到缓解。我们认为，目前该项政策依旧处于研究阶段，房地产行业的政策空间进一步打开。

二、投资建议

央行会同金融监管总局出台房地产金融新政，针对楼市的需求侧和供给侧、房屋的去化收储以及土地市场进行全方位的支持。我们认为此次政策的影响范围较广、作用力度较大，随着政策的逐渐推进落地，效果或有望逐渐呈现。我们认为，政策有望对行业改善起积极作用，行业估值或有望修复。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

三、风险提示

政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。