一、核心观点

我国官方GDP采取生产方视角进行核算，即“生产核算”，是生产法和收入法混合计算的结果，一般称生产法GDP，或直接简称为GDP。由于数据可得性原因，过去我们更加习惯于使用支出法预测GDP，分别使用月度的社会消费品零售总额、固定资产投资以及进出口数据模拟最终消费支出、资本形成总额和货物和服务净出口情况。然而，近几年使用支出法预测GDP的误差有所扩大。鉴于上述原因，本文尝试介绍一种新的GDP预测方式，从生产视角预测GDP，以求获得更加精确的预测结果。

生产法GDP的具体预测方法：通过统计局月度公布的经济数据，我们可以通过生产法计算GDP同比增速，大致预判每月7经济的变化情况，计算公式：GDP同比增速 = 第一产业占比×第一产业增速 + 第二产业占比×第二产业增速 + 第三产业占比×第三产业占比增速。其中，一、二、三产的比重为去年的实际结果。我们只需要预测一、二、三产的增速即可模拟出生产法GDP的最终结果。

第一产业：增速稳定在4%左右的水平。第一产业包括农业（包括林业、牧业、渔业等），其GDP增速常年以来保持稳定，基本维持在4%的水平左右。

第二产业：工业增加值可作为衡量第二产业GDP的代理指标。从第二产业GDP构成来看，二产包括工业和建筑业，其中工业占第二产业增加值比重超过80%。从历史走势来看，工业增加值同比和第二产业GDP同比高度相关。

第三产业：服务业生产指数可作为衡量第三产业GDP的代理指标。服务业生产指数是指剔除价格因素后，服务业报告期相对于基期的产出变化，主要反映服务业的短期变动情况。从历史走势来看，服务业生产指数同比和第三产业GDP同比高度相关。

预测效果回顾及展望：在得到二、三产业GDP的月度代理指标之后，利用各产业去年同期的GDP占比数据作为权重，即可合成月度GDP同比指标，进而可得到季度GDP同比，结果显示估计值与实际值走势一致性较强，相关系数达到0.99。

7-8月GDP实际同比增速分别为4.9%和4.5%。根据7、8两月工业增加值和服务业生产指数同比数据，一产增速设定为4%，可以拟合得到7、8两月GDP实际同比增速分别为4.9%和4.5%。

工业方面，从高频数据来看，随着“金九银十”传统工业建筑业产需旺季来临，9月前三周工业开工率环比8月有所改善，但同比增速仍疲软。

服务业方面，随着暑期假期结束，服务消费有所降温，出行指标、电影票房、旅游价格等出现不同程度季节性回落。

二、风险提示

由于样本选择、时间窗口选择、数据可得性、方法局限性等原因，分析过程可能存在简化风险和测算偏差。

地产：累计销售同比降幅收窄，开工略有修复 

一、核心观点

销售：累计销售同比降幅收窄。2024年1-8月全国商品房销售面积60602万方，同比下降18.00%，降幅较上月收窄0.6pct；2024年8月单月商品房销售面积6453.06万方，同比下降12.59%，环比提升3.54%。2024年1-8月全国商品房销售额59723亿元，同比下降23.60%，降幅较上月收窄0.7pct；2024年8月单月商品房销售金额6392.61亿元，同比下降17.21%，环比提升3.16%。对应的1-8月销售均价为9855元/平米，同比下降6.83%，环比提升0.06%；单月销售均价9906元/平米，同比下降5.29%，环比下降0.37%。受到季节性因素的影响，7、8月份为传统淡季，8月单月销售面积较7月有所提升。由于去年同期基数较低，今年截至8月的累计销售面积和金额降幅均收窄。在目前楼市整体依旧承压的背景下，若房企加大推盘和去化力度，或对楼市整体交易起到一定的提振作用。

投资：开工略有修复。2024年1-8月房地产开发投资69284亿元，同比下降10.20%，降幅与上月持平。8月单月开发投资8406.58亿元，同比下降10.20%，环比提升0.69%。8月楼市较7月略有修复，房企投资意愿环比稍有提升。开工端：2024年1-8月新开工面积49465万方，同比下降22.50%，降幅较上月缩小0.7pct。8月单月新开工面积5732.11万方，同比下降16.71%，环比提升0.38%。房企在前期拿地体量相对较小，8月楼市略有转好的背景下，开工稍有提升。竣工端：2024年1-8月竣工面积33394万方，同比下降23.60%，同比降幅较上月扩大1.8pct。8月单月竣工3377.48万方，同比下降36.57%，环比下降3.44%。去年8月竣工相对较高，因此受到基数的影响，竣工同比降幅有所扩大，考虑到2023年竣工整体表现较好，因此2024年竣工表现或将持续承压。

资金：单月国内贷款同比由负转正。2024年1-8月房企到位资金69932亿元，同比下降20.20%，降幅较上月收窄1.10pct。其中1-8月国内贷款为10229亿元，同比下降5.10%；自筹资金25150亿元，同比下降8.40%，定金及预付款21078亿元，同比下降30.20%，个人按揭贷款9920亿元，同比下降35.80%。8月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比提升7.42%，单月同比由负转正；与销售相关的定金及预收款单月同比下降15.69%，降幅较上月扩大，由于销售持续低迷，定金及预收款的同比降幅或将承压。

二、投资建议

在低基数的作用下，2024年1-8月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月收窄，8月单月销售面积较7月环比提升。投资端略有修复。在目前楼市整体依旧承压的背景下，若房企加大推盘和去化力度，或对楼市整体交易起到一定的提振作用。我们认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或逐渐呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

三、风险提示

政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。